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自己破産のときも任意売却できる?

司法書士とパラリーガル

「自己破産のときも任意売却できる?」
「任意売却すると自己破産を回避できる!?」

住宅ローンと借金の返済で首が回らなくなり、「いよいよ自己破産……」という方は、家を処分することで借金を減らせる可能性があります。

自己破産すると家は裁判所によって競売にかけられ、売ったお金は借金をしたカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)に配当されるのが一般的です。

しかし、家を処分する場合には、「任意売却」という方法もあります。

ただし、任意売却をするためには住宅ローンを組んだ銀行などの許可が必要になるため、自己破産するときにできるか不安ですよね。

今回は、自己破産のときも任意売却できるのか解説します。

任意売却で借金が減らせる!?

まず、任意売却とはどのようなものなのか説明します。

任意売却とは

「任意売却」とは、住宅ローンを滞納した際などに、ローンを組んだ銀行と協議のうえ家を売却する方法です。

ただし、任意売却は通常の不動産売却は異なり、住宅ローンを組んだ(借金をした)銀行の同意がなければ家を売却することができません。

なぜならば、「登記簿謄本」(家の所有者を証明するための書類)に記載されている「抵当権」の情報を消す必要があるからです。

住宅ローンの抵当権

住宅ローンを組む際には銀行と契約書を締結するのですが、その中に抵当権が設定されます。

「抵当権」とは、住宅ローンを組む際、購入する家と土地を担保にすることで、返済が滞ったときに処分できる権利のことです。

よって、住宅ローンが返済できなくなると、銀行は家を競売にかけてローン残額を回収します。

住宅ローンは20年~35年間という長期間にわたって借金を返済していくものであるため、貸し手側に貸し倒れのリスクが伴うため、家を担保にしておくことでリスクヘッジをしているというわけです。

そのため、抵当権が付いた物件に買い手が付くことはありません。

もし、抵当権が付いた家を購入してしまった場合、家を売った方が住宅ローンを滞納した時点で、銀行に没収されて競売にかけられてしまいます。

したがって、住宅ローン返済中の家を売却したい場合には、「抵当権」を解除する必要があるのです。

なお、抵当件を解除する方法は、住宅ローンを完済することです。

家を任意売却するとどうなる

家を任意売却すると、家を売却したお金と住宅ローンの残額を相殺できるため、借金を減らすことが可能です。

このとき、住宅ローンが完済できれば自己破産などの債務整理(借金問題を法的に解決するために国が作った制度)をする必要はありません。

しかし、家を任意売却すると、ほとんどの方に数百万円の借金が残るのが一般的です。

そのため、自己破産をはじめとした債務整理が必要になる方が多くなります。

任意売却後に残った借金を解決する方法

任意売却をされる方の多くは、住宅ローンの返済が不可能になった方です。

そのため、任意売却後に残った借金を支払っていくのが困難な方も多いと思います。

よって、残った借金は債務整理で解決するのが一般的です。

債務整理には、カード会社に借金の分割払いを認めてもらう「任意整理」や、裁判所に借金の大幅減額を認めてもらう「個人再生」などがありますが、どちらの方法も残った借金を3年~5年に渡って返済していく必要があるため、この期間中に定期的な安定収入の見込みがある方しか利用できません。

そのため、任意売却した多くの方が、以下で説明する自己破産するケースが多くなります。

自己破産について

債務整理の最終手段と言われる、自己破産について説明します。

自己破産とは

自己破産とは、簡単に説明すると「財産を失う代わりに借金をチャラにしてもらえる」債務整理といえるでしょう。

自己破産では、申し立て人の財産を処分して換価(お金に換えること)することで、カード会社に配当する「破産」と、裁判所に借金が「返済不能状態」であると認められることで、返済を帳消しにしてもらう「免責」という2つの手続きを行う債務整理になります。

自己破産の2つの手続き

自己破産には、同時廃止と管財事件という2つの手続きがあります。

「同時廃止」とは、申し立て人に20万円以上の価値ある財産や33万円以上の現金がない場合に行われる手続きです。

清算対象になる財産がないことから、破産手続の開始と同時に破産手続廃止が決定します。

いっぽう、「管財事件」とは、20万円以上の価値ある財産や33万円以上の現金を持つ方が行う手続きで、申し立て人の財産を清算してカード会社に配当する破産手続きが行われるため、住宅ローンが残った自宅も処分対象です。

自己破産の最中に任意売却は可能か?

自己破産すると住宅ローン返済中の家は競売にかけられるのが一般的です。

自己破産すると家は競売にかけられる

自己破産すると、借金をしたカード会社へ配当するため、家は裁判所によって強制的に競売にかけられます。

裁判所に専任された「破産管財人」という弁護士によって家が競売にかけられ、その売ったお金がカード会へ平等に配当されるのです。

なお、自己破産で競売にかけられる家は、住宅ローン完済済みのものだけでなく、返済中のものも対象になります。

なお、「競売」とは、裁判所が落札者を募って家を売買する方法で、市場相場よりも安価に売却されることが多いのが特徴です。

自己破産したときの任意売却について

結論からいうと、自己破産の手続き中でも任意売却することは可能です。

先ほど説明した通り、競売は裁判所による強制的な手続きになりますが、任意売却は申し立て人の意思を尊重して実施される売却になります。

いっぽう、任意売却では裁判所を介さず一般の不動産業者などを介する売却手段になるため、市場相場価格で売却することが可能です。

つまり、競売よりも高く、家を売却することができます。

さらに、任意売却で得たお金を引越し費用に充当できる点もメリットといえるでしょう。

また、税金を滞納している場合には、家の売却額の一部を税金の清算に充てられる点も見逃せません。

自己破産の手続き中に任意売却する場合の注意点

自己破産の手続き期間中に住宅ローン返済中の家を任意売却する場合には、弁護士への相談が必須になります。

なぜなら、弁護士に自己破産の手続きを依頼すると、借金をしたカード会社に対して受任通知(あなたから自己破産の手続きを正式に代行した件が書かれた通知書)が送られるのですが、この時点で銀行とのやり取りをする場合には弁護士を窓口にする必要があるからです。

よって、家を任意売却したい場合には、自己破産の手続きをお願いする弁護士に、「家を任意売却したい」と必ず伝えておきましょう。

まとめ

  • 任意売却とはローンを組んだ銀行と協議のうえ家を売却する方法
  • 自己破産のときも家を任意売却することは可能
  • 自己破産のときに任意売却するメリット
    └競売よりも高く売れる可能性が高い
    └引っ越し費用を捻出できる
    └税金を滞納している場合清算できる
  • 自己破産で任意売却する場合には、弁護士への相談が必須

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